2023.07.12.
Ingatlanok tulajdonjogát elbirtoklás útján is meg lehet szerezni. Ez alól nem kivétel a termőföldnek minősülő ingatlan sem. Azonban a termőföld sajátos jogi helyzetére tekintettel érdemes tisztában lenni a termőföld elbirtoklásának speciális szabályaival is. A legfontosabb tudnivalókat dr. Szabó Gergely ügyvéd foglalta össze.
Mi minősül termőföldnek?
A mezőgazdasági és erdőgazdasági hasznosítású föld tulajdonjogának megszerzésére speciális szabályok vonatkoznak. A legkönnyebben az ingatlan tulajdoni lapja alapján lehet megállapítani, hogy a földterület mező- vagy erdőgazdasági hasznosítású földnek minősül-e. E kategóriába tartoznak azok a földek, amelyeket az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő és fásított terület művelési ágban tartanak nyilván. Az ingatlan fekvése nem befolyásolja ezt a minősítést, tehát például mezőgazdasági hasznosítású föld lehet belterületi fekvésű vagy zártkert is.
Főszabály szerint a tanyaként nyilvántartott ingatlan is mező- és erdőgazdasági hasznosítású földnek számít.
Termőföldnek azt a földterületet nevezzük, amely külterületen fekszik, és amelyet az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, gyep, nádas és erdő művelési ágban vagy halastóként tartanak nyilván.
A termőföld elbirtoklása
A Polgári Törvénykönyv szerint elbirtoklással akkor szerezhető meg az ingatlan tulajdonjoga, ha valaki az ingatlant 15 éven át sajátjaként szakadatlanul birtokolja. Ezen általános szabály a mezőgazdasági és erdőgazdasági hasznosítású földek, így a termőföld elbirtoklására is érvényes. Azonban e földek elbirtoklásához nem elég az elbirtoklás általános feltételeinek megfelelni, hanem teljesíteni kell a vonatkozó törvényi rendelkezésekben foglalt további előírásokat is.
A szerzési képesség termőföldek esetén
A termőföld tulajdonjogát elbirtoklás útján olyan személy szerezheti meg, aki a törvényi előírások alapján jogosult a földtulajdon megszerzésére. Ezt nevezzük szerzési képességnek.
Az általános szabály szerint a föld tulajdonjogát belföldi természetes személy (ember) és tagállami állampolgár szerezheti meg. Tagállami állampolgár a magyar vagy Európai Unió más tagállamának állampolgára, illetve az Európai Gazdasági Térségről szóló megállapodásban részes állam állampolgára, valamint a nemzetközi szerződés alapján velük egy tekintet alá eső állam állampolgára.
A Földforgalmi törvény számos csoportot kizár a földtulajdon szerzéséből.
- Így például föld tulajdonjogát nem szerezheti meg külföldi személy. Külföldinek minősül, aki nem tagállami állampolgár.
- Szintén nem szerezheti meg a föld tulajdonjogát jogi személy (pl. cég, egyesület). Ez alól vannak kivételek, például az egyházak vagy a közalapítványok esetén.
- Főszabály szerint a belföldi természetes személy (ember) és tagállami állampolgár csak akkor szerezheti meg a föld tulajdonjogát, ha a birtokában álló föld területnagysága a megszerezni kívánt föld területnagyságával együtt nem haladja meg az 1 hektárt. Kivétel ez alól, ha a tulajdonjogot átruházó személy közeli hozzátartozója. Ennél nagyobb földterülettel csak a földművesnek minősülő személy bírhat.
Amennyiben valaki elbirtoklással kívánja megszerezni a termőföld tulajdonjogát, nem szerepelhet a földszerzésből kizárt személyek között. Így például hiába felel meg az elbirtokló a 15 éven keresztül való szakadatlan sajátként birtoklás feltételének, ha az elbirtokolni kívánt földterülettel a birtokában lévő földek összterülete meghaladná az 1 hektárt, és nem minősül földművesnek.
A termőföld elbirtoklásának további feltételei
A termőföld elbirtoklása esetén nem érvénysülnek az elővásárlási jog előírásai. Nem kell megkeresni a helyi földbizottságot az állásfoglalásának beszerzése céljából sem.
Akár peres úton, akár a tulajdonos általi elismerés (megállapodás) útján kívánja valaki elbirtoklással megszerezni a föld tulajdonjogát, köteles megkeresni a mezőgazdasági igazgatási szervet (a föld fekvése szerint illetékes kormányhivatalt). A mezőgazdasági igazgatási szerv vizsgálja a szerzési képesség fennállását, az elbirtoklás feltételeinek fennállását. Vizsgálja azt is, hogy az elbirtoklás nem eredményezi-e tulajdonszerzési korlátozás megsértését vagy megkerülését. Vizsgálja továbbá, hogy az elbirtoklást nem a tulajdonos, illetve a szerző fél, vagy mindkét fél erre irányuló szándékolt magatartása idézte-e elő.
Peres eljárás esetén a kormányhivatal a feltételek fennállásától hatósági igazolást állít ki, amelyet a keresetlevélhez mellékelni kell. Amennyiben a tulajdonos elismerése alapján történik az elbirtoklás, akkor az elbirtoklás feltételeinek fennállása esetén a kormányhivatal a tulajdonszerzést jóváhagyja.
Osztatlan közös tulajdonban álló termőföld elbirtoklása
Egy 2023-as törvénymódosítást követően osztatlan közös tulajdonban álló föld az ingatlan egészét ki nem tevő tulajdoni hányada csak jogcímes elbirtoklás útján birtokolható el. Tehát például egy szántó 1/2 tulajdoni illetősége csak akkor birtokolható el, ha az adott tulajdoni illetőségre a tulajdonos és az elbirtokló korábban írásban adásvételi szerződést kötöttek, az elbirtokló a vételárat megfizette, de a szerződés alaki hiányosságok miatt (pl. ügyvédi ellenjegyzés hiánya) nem alkalmas a földhivatali bejegyzésre. Ebben az esetben 15 év helyett 5 év szakadatlan sajátként birtoklás elegendő az elbirtokláshoz.
Amennyiben valaki osztatlan közös tulajdonban álló föld egészét vagy annak egy részét kívánja a tulajdonos elismerése alapján (tehát peren kívül) elbirtokolni, akkor az elbirtoklásának csak akkor van helye, ha az elbirtoklást az ingatlan valamennyi tulajdonosa elismeri.
